賃借人が破産をした場合に、賃貸借契約は破産手続でどのように取扱われますか？

賃貸借契約の処理

　賃借人が破産した場合、破産管財人は破産法53条に基づいて、①賃貸借契約を解除するか、②履行を選択するかを決めます。

　管財人が、②履行を選択した場合、過去の未払賃料が財団債権になるのか？という問題があります（財団債権については、破産手続における財団債権について参照）。賃貸借契約の給付が可分であることから、過去の未払賃料は財団債権ではなく、破産債権であると解されています。

原状回復請求権の処理

　破産管財人が、賃貸借契約の解除を選択した場合は、原状回復請求権が生じます。原状回復請求権は、財団債権なのか？、破産債権なのか？という問題が生じます。

　原状回復請求権は、管財人による賃貸借契約の解除時に生じます。したがって、破産手続開始後その契約の終了までの間に生じた請求権に当たり、財団債権に該当するように考えられます。

　しかし、財団債権は、破産手続全体の利益のための債権として共益的性格を有するもので、破産手続遂行に必要な費用、第三者の負担において破産財団が利益を享受する場合の第三者の反対給付請求権等と解されています。

　破産手続開始決定前の毀損行為などに基づく原状回復請求権は、破産手続全体の利益のための債権としての共益的性格や破産手続遂行のための費用ではないといえます。

　以上のことから、大阪地裁では、原状回復請求権は、財団債権ではなく、破産債権であると解しています。

違約金条項の有効性

　管財人が賃貸借契約の解除を選択した場合は、賃貸借契約の期間満了前の解除になります。賃貸借契約によっては、違約金条項があり、違約金が請求されることがあります。

　破産管財人による解除権は、民法の解除原因の存否、契約当事者の合意内容にかかわらず、行使できるもので、破産法が管財人に与えた特別の権限です。

　以上の理由から、大阪地裁では、管財人が解除を選択した場合、破産者によって不利な契約条件には拘束されないとして、違約金条項の適用はないと解しています。